コラム

私はどっち?固定金利vs変動金利

私はどっち?固定金利vs変動金利

住宅ローンを組む時誰もが悩む問題。
「当座の支払い額は高いけど、金利が変わらない安心がある固定金利の商品を選ぶのか」
それとも「将来金利が上がる可能性があって不安もあるけど、当座の支払いの安い変動金利や短期の固定金利商品を選ぶのか」意外とちゃんと教えてくれる人って少ないので迷いますよね?
ここではこの問題について考えてみたいと思います。

基本的な考え方

皆さんは自動車保険になぜ入りますか?「事故を起こした時に多額の賠償を払うのが怖いから」ですよね?
そのために、「事故を起こすか起こさないかわからないけど、毎月もしくは毎年掛け金を払っておこう」ということになるわけです。

金利選びもそれと一緒です。「将来金利が上がるのが怖い」ということに対して、保険でいうと掛け金にあたる固定金利を選んでそれに備えるわけです。

従って、「どのくら変動金利が上がると怖くなるのか」を考える必要があります。

このシミュレーションができない人にアドバイスを求めても「とりあえず固定金利選んどけば?」くらいの答えしか返ってきません。

ゼネラルホームズではシミュレーションツールを使って各お客様のこの問題に対して数値化してお答えしています。

コラムでは3500万円を借りた方を例にとりこれを数値化してみます。

まずは固定金利の支払いを出してみましょう

固定金利の代表選手、フラット35sで35年払い、3500万円を借りたとして総支払額がいくらになるのか出したのが下記の表です。

※2015年11月現在にこのコラムは書いていますので、時期によって金利水準や団体生命保険料が変わるのはご容赦ください。また商品名や段階金利の年数なども変わることがありますが、ここはコラムということでそれもご容赦ください。

長期固定(固定)
金利 毎月返済額 団信料(単独)
1年目 0.990% 112,728円 143,110円
2年目 139,500円
3年目 136,300円
4年目 132,700円
5年目 129,200円
6年目 1.590% 122,659円 125,600円
7年目 122,400円
8年目 118,800円
9年目 115,600円
10年目 112,000円
11年目 108,400円
12年目 104,800円
13年目 101,300円
14年目 97,700円
15年目 93,700円
16年目 90,200円
17年目 86,200円
18年目 82,300円
19年目 78,400円
20年目 74,400円
21年目 70,100円
22年目 65,800円
23年目 61,900円
24年目 57,600円
25年目 53,000円
26年目 48,700円
27年目 44,000円
28年目 39,400円
29年目 34,700円
30年目 30,100円
31年目 25,400円
32年目 20,400円
33年目 15,400円
34年目 10,400円
35年目 5,400円
返済合計 50,920,853円 2,631,800円
団信料含合計 53,552,653円
変動金利が毎年0.05%ずつ上がっていったらどうなる?

そして、問題の変動金利です。同じ3500万円を35年払い、変動金利0.775%で借り入れしたものの、毎年0.05%上がり続けていったら固定金利よりどれだけ怖いのかということです。

※実際の変動金利商品は5年間支払額が変わらない設定が多いですが、わかりやすくするため排除しています。
※計算方法などにより多少の金額変動がある場合があります。目安としてお考えください。

A 毎年平均0.050%ずつ金利上昇すると?
変動金利
金利 毎月返済額
1年目 0.775% 108,769円
2年目 0.825% 109,659円
3年目 0.875% 110,529円
4年目 0.925% 111,377円
5年目 0.975% 112,205円
6年目 1.025% 113,011円
7年目 1.075% 113,796円
8年目 1.125% 114,558円
9年目 1.175% 115,297円
10年目 1.225% 116,014円
11年目 1.275% 116,707円
12年目 1.325% 117,377円
13年目 1.375% 118,022円
14年目 1.425% 118,644円
15年目 1.475% 119,240円
16年目 1.525% 119,812円
17年目 1.575% 120,359円
18年目 1.625% 120,879円
19年目 1.675% 121,374円
20年目 1.725% 121,843円
21年目 1.775% 122,285円
22年目 1.825% 122,700円
23年目 1.875% 123,087円
24年目 1.925% 123,447円
25年目 1.975% 123,779円
26年目 2.025% 124,083円
27年目 2.075% 124,359円
28年目 2.125% 124,605円
29年目 2.175% 124,823円
30年目 2.225% 125,010円
31年目 2.275% 125,169円
32年目 2.325% 125,297円
33年目 2.375% 125,394円
34年目 2.425% 125,461円
35年目 2.475% 125,497円
返済合計 50,230,306円

毎年上がっていったのに意外にも総額で約310万円も固定金利よりお得となりました。

金利自体は18年目から固定金利を追い抜きますが、それまでに元金を多く支払っているため月の支払額は逆転しません。月の支払額が逆転するのは22年目からです。

それまでの21年で支払い余力が生まれていますので、繰上返済をしておくともっとお得になる金額が増えます。

このペースで金利が上がるだろうと予測する方は、変動金利商品を選んだ方が良いという結論になりました。

では毎年0.075%上がっていったら?
B 毎年平均0.075%ずつ金利上昇すると?
変動金利
金利 毎月返済額
1年目 0.775% 108,769円
2年目 0.850% 110,106円
3年目 0.925% 111,415円
4年目 1.000% 112,697円
5年目 1.075% 113,949円
6年目 1.150% 115,172円
7年目 1.225% 116,364円
8年目 1.300% 117,526円
9年目 1.375% 118,655円
10年目 1.450% 119.752円
11年目 1.525% 120,816円
12年目 1.600% 121,846円
13年目 1.675% 122,840円
14年目 1.750% 123,800円
15年目 1.825% 124,723円
16年目 1.900% 125,610円
17年目 1.975% 126,459円
18年目 2.050% 127,270円
19年目 2.125% 128,042円
20年目 2.200% 128,774円
21年目 2.275% 129,466円
22年目 2.350% 130,117円
23年目 2.425% 130.726円
24年目 2.500% 131,294円
25年目 2.575% 131.818円
26年目 2.650% 132,298円
27年目 2.725% 132,734円
28年目 2.800% 133,125円
29年目 2.875% 133,471円
30年目 2.950% 133,770円
31年目 3.025% 134,022円
32年目 3.100% 134,226円
33年目 3.175% 134,383円
34年目 3.250% 134,490円
35年目 3.325% 134,548円
返済合計 52,646,622円

これでもまだ支払総額で固定金利より勝っています。

0.1%上昇ペースなら?

続けてやってみましょう。

C 毎年平均0.100%ずつ金利上昇すると?
変動金利
金利 毎月返済額
1年目 0.775% 108,769円
2年目 0.875% 110,554円
3年目 0.975% 112,306円
4年目 1.075% 114,026円
5年目 1.175% 115,710円
6年目 1.275% 117,359円
7年目 1.375% 118,970円
8年目 1.475% 120,543円
9年目 1.575% 122,076円
10年目 1.675% 123,568円
11年目 1.775% 125,018円
12年目 1.875% 126,424円
13年目 1.975% 127,786円
14年目 2.075% 129,102円
15年目 2.175% 130,371円
16年目 2.275% 131,592円
17年目 2.375% 132,764円
18年目 2.475% 133,885円
19年目 2.575% 134,954円
20年目 2.675% 135,970円
21年目 2.775% 136,933円
22年目 2.875% 137,840円
23年目 2.975% 138,690円
24年目 3.075% 139,483円
25年目 3.175% 140,218円
26年目 3.275% 140,892円
27年目 3.375% 141,505円
28年目 3.475% 142,056円
29年目 3.575% 142,543円
30年目 3.675% 142,966円
31年目 3,775% 143,323円
32年目 3.875% 143,613円
33年目 3.975% 143,835円
34年目 4.075% 143,988円
35年目 4.175% 144,070円
返済合計 55,159,699円

このペースを予想する人だと、固定金利にする意味が生まれてきます。金地と月々支払いは10年目から逆転します。

繰り上げ返済を使って15年程度で支払いを終わらせるつもりがある人は変動金利を選び、それ以上借りるつもりがある人は固定金利を選んだ方が良いといったところでしょうか。

最後に0.15%上昇ペース!
D 毎年平均0.150%ずつ金利上昇すると?
変動金利
金利 毎月返済額
1年目 0.775% 108,769円
2年目 0.925% 111,453円
3年目 1.075% 114,102円
4年目 1.225% 116,713円
5年目 1.375% 119,284円
6年目 1.525% 121,811円
7年目 1.675% 124,292円
8年目 1.825% 126,724円
9年目 1.975% 129,105円
10年目 2.125% 131,431円
11年目 2.275% 133,701円
12年目 2.425% 135,912円
13年目 2.575% 138,061円
14年目 2.725% 140,146円
15年目 2.875% 142,164円
16年目 3.025% 144,112円
17年目 3.175% 145,989円
18年目 3.325% 147,792円
19年目 3.475% 149,518円
20年目 3.625% 151,164円
21年目 3.775% 152,729円
22年目 3.925% 154,209円
23年目 4.075% 155,602円
24年目 4.225% 156,906円
25年目 4.375% 158,117円
26年目 4.525% 159,233円
27年目 4.675% 160,252円
28年目 4.825% 161,171円
29年目 4.975% 161,986円
30年目 5.125% 162,696円
31年目 5.275% 163,298円
32年目 5.425% 163,788円
33年目 5.575% 164,165円
34年目 5.725% 164,425円
35年目 5.875% 164,566円
返済合計 60,480,412円

さすがにこのペースだと完全に固定金利を選んだ方が良いということになります。

後半はバブル期並みの金利となっていますので、これを予想するのは賛否が分かれるところですが、絶対に来ないとも言い切れません。

やみくもに変動金利を怖がるだけが、手ではない!

いかがだったでしょうか?私たちはこれをお客様の目の前でご説明させていただくのですが、「変動金利が上がっても意外と固定金利を逆転するのは難しいんですね」という反応をされるお客様が多いです。説明を聞くまでは「よくわからないけど怖いから固定にしよう」と思っていた人も多いのではないでしょうか?

■どのリスクが自分にとって一番安全なのか

「変動金利はリスクがある」というのは事実ですが、取れるリスクと取れないリスクはお客様の内容によって当然違います。固定金利も「お金を払わされる」というリスクが当然に存在します。

どのリスクが自分にとって一番安全なのか判断して決めることが大事です。

上記のシミュレーションはあくまで例であり、金額、年数、借りる金融機関の金利によって千差万別です。

お会いさせていただければ個々に合わせたシミュレーションを作成させていただきます。お気軽にお問い合わせください。

  • 売却物件募集中!
  • 売りたい人、買いたい人、紹介キャンペーン実施中!
  • お客様の声
  • ライフコンサルティングのご案内
  • 買う前に読むコラム
  • 成功報酬仲介手数料
  • 採用情報